上交所保租房REIT集體參加業績說明會與投資者互動交流

　　11月13日，滬市保障性租賃住房REITs在上交所舉行了2023年三季報的集體業績說明會，3家REITs原始權益人、運營管理機構、基金管理人，通過業績說明、現場互動等多種方式，與投資者面對面溝通交流，以下是部分問答內容。

　　一、華夏北京保障房REIT

　　簡介：華夏北京保障房REIT于2022年8月22日成立，募集規模12.55億元，于2022年8月31日在上海證券交易所成功上市。華夏北京保障房REIT，是由北京保障房中心、華夏基金、中信證券聯袂打造發行的保障性租賃住房公募REITs產品，是在上市發行的首批保障性租賃住房REITs產品之一?；鸬牡讓淤Y產分別為位于海淀區的文龍家園項目和位于朝陽區的熙悅尚郡項目。其中文龍家園項目建成于2014年6月，建筑面積約7.66萬平方米，地處北京重要科技產業集群;熙悅尚郡項目建成于2017年9月，建筑面積約3.62萬平方米，地處朝陽區人口稠密地帶，周邊生產生活優質配套設施齊全。

　　問：文龍熙悅兩個項目出租率未達到100%的主要原因是什么?

　　答：主要原因是換租過程會占用一定時間，其中花費時間最長的工作是資質的審核和選房。由于目前統計出租率在季度末，看的是統計當天的時點值，如果在出租率統計前的一段時間，小區出現退租并需要重新安排新住戶入住，就會影響統計時的出租率數據?；鸸芾砣撕瓦\營管理機構會盡量參與每一次配租工作，積極推進地區配租流程優化，盡力提升出租率，做到“應租盡租”。

　　問：產品作為唯一一單公租房，在保租房集中入市的情況下是否會對項目產生影響?

　　答：公租房和保租房都是保障性租賃住房的一環，但二者也是有較為明顯的差異的。公租房主要針對的是中低收入有住房困難的家庭，是列入國家基本公共服務標準的內容;保租房的客戶更加多元化，為大量新市民、新青年提供保障，二者主要客戶群體是有所差別的。

　　從實際操作來看，保租房和公租房在定價、審批、客戶群體方面有一定的差異，且目前就北京市尚存在有大量的公租房輪候家庭，保租房集中入市對公租房項目的影響可能相對有限，管理人會密切關注相關情況對項目的后續影響。

　　二、中金廈門安居REIT

　　簡介：中金廈門安居REIT于2022年8月31日在上交所上市交易，所持有的基礎設施資產由位于福建省廈門市集美區核心區域的2個保障性租賃住房項目組成，合計擁有保障性租賃住房4665間，總建筑面積達19.86萬平方米。

　　問：2022存量客戶的退租比例有多少?租金低于市場價的情況下，租戶為何會退租呢?

　　答：我們實現基礎設施項目客戶的續租率在85%左右，部分未續租的客戶主要是由于工作調度、結婚、換城市生活等。

　　問：廈門安居REIT于6月17日公告了原始權益人及關聯方增持計劃，請問截止目前增持進度如何?

　　答：目前增持計劃已完成廈門安居集團的決策流程，待上級部門的決策過程中，關于增持的進展，請投資人關注我們的公告。

　　三、華夏基金華潤有巢REIT

　　簡介：華夏基金華潤有巢REIT于2022年11月18日成立，募集規模12.085億元，并于2022年12月9日在上海證券交易所上市。原始權益人為有巢住房租賃(深圳)有限公司，基金管理人為華夏基金管理有限公司，運營管理機構為有巢住房租賃(深圳)有限公司。華夏基金華潤有巢REIT持有的底層資產為有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，資產全部位于上海市松江區，可出租房間總數為2612間。

　　問：是否可以在合適時間安排機構與個人投資者現場參觀交流?

　　答：有巢隨時歡迎各位投資人到現場參觀交流。如果有投資者開放日等相關安排，會在上交所網站及時公告，屆時歡迎各位報名參加。

　　問：基金管理人跟外部管理機構日常工作是如何分工的?

　　答：根據與基金管理人、ABS管理人及項目公司簽署的《運管服務協議》，華潤有巢為項目公司所有的底層資產提供日常經營管理服務，包括招商運營、日常財務結算等。華潤有巢定期向基金管理人提交運營月報、季報、半年報、年報說明經營情況，同時與基金管理人每月召開月度經營會議分析、討論項目經營情況。